Nejčastěji kladené dotazy
Jaké dokumenty jsou potřeba nachystat při prodeji nemovitosti?
Dokumenty potřebné pro přijetí Vaší nemovitosti do nabídky je vhodné mít s sebou již při prvním kontaktu s realitní.kanceláří pro přesné informace o Vaší nemovitosti a to zejména tyto:
- Platný občanský průkaz
- Nabývací listina (např. kupní smlouva, rozhodnutí o dědictví, darovací smlouva apod.)
- Dokumenty popisující věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva nebo jiná omezení vztahující se k nemovitosti
- Aktuální výpis z katastru nemovitostí
- U právnických osob výpis z obchodního rejstříku
- Ověřené plné moci ostatních vlastníků nemovitosti k jednání ve věci prodeje či pronájmu Vaší nemovitosti
- Vhodný je též znalecký posudek – může být i starší, snímek z pozemkové mapy, stavební dokumentace
Lze financovat družstevní byt hypotékou?
Ano, dnes již je tato forma financování možná u více finančních institucí, ovšem jen při dodržení určitých specifických podmínek Vámi vybrané banky. Financování družstevního bytu je oproti financování bytu v osobním vlastnictví mírně komplikovanější.
- Družstvo musí umožnit kupujícímu, který kupuje byt od člena družstva, převod bytu do osobního vlastnictví následně po převodu členských práv a povinností.
- Proces schvalování a čerpání takového úvěru probíhá stejným způsobem jako u formy osobního vlastnictví, avšak u bytů v družstevním vlastnictví předchází těmto krokům některé další. Jde zejména o komunikaci s družstvem, písemný souhlas družstva s převodem bytu do osobního vlastnictví, splacení anuity, podpis smlouvy o převodu členských práv a povinností, poplatky za převod atd. Je třeba si zjistit, zda převod bytu vůbec umožňují stanovy družstva.
- Naopak výhodou takových převodů je především fakt, že převodce nemusí platit daň z převodu nemovitostí, která se platí u bytů v osobním vlastnictví. Byty v družstevním vlastnictví bývají rovněž vlivem komplikovanějšího financování levnější. Když si představíte, co vše se skrývá za takovým převodem bytu a vyřízením hypotéky, je nejlepší se v takových případech obrátit rovnou na seriózní realitní kancelář či zkušeného finančního poradce.
Prodal jsem družstevní byt, musím zaplatit daň z převodu nemovitostí?
V tomto případě nejde o prodej nemovitosti, ale o převod členských práv a povinností, k nimž se váže rovněž užívání bytu v budově, kterou vlastní bytové družstvo. Vzniká pouze daňová povinnost na dani z příjmu fyzických osob - k tíži převodce, a to pokud cena za prodej členských práv a povinností přesáhla cenu, za kterou byla tato práva a povinnosti nabyta a doba mezi nabytím a prodejem nepřesáhla 5 let.
Chci prodat dům a nevím za kolik, můžete mi poradit jak na to?
Určení tržní ceny nemovitosti není jednoduchá záležitost, avšak nesmírně důležitá. Je-li prodejní cena stanovená nízko, připraví se prodávající o část svých peněz, pokud je nastavena příliš vysoko, prodej se neúměrně prodlužuje a je nutné slevovat z ceny, což může mít rovněž negativní dopady. Fundovaně může stanovit tržní cenu odborný odhadce nebo realitní makléř.
Reálnou tržní cenu dokáže přesně stanovit zkušený realitní makléř, který již v daném regionu prodal mnoho nemovitostí a má tak velmi důležité zkušenosti. Odborní odhadci postupují spíše dle tabulek a koeficientů a chybí jim zkušenosti se samotným prodejem.
Tržní cenu nemovitosti ovlivňuje mnoho faktorů (především lokalita, dopravní dostupnost, atraktivita obce, infrastruktura a mnoho dalších). Máte-li zájem o bezplatný poradenský servis ohledně ceny Vaší nemovitosti doporučuji Vám sjednání si schůzku s naším makléřem. Náš kvalifikovaný makléř na základě domluvy Vás osobně navštíví, vyhodnotí a následně doporučí, za jakou nejvyšší možnou cenu lze Vaši nemovitost prodat.
Chtěla bych koupit pozemek a postavit si dům. Jak poznám, že se jedná o pozemek k výstavbě?
V tomto případě je nejlepší obrátit se na městský úřad, obecní úřad či magistrát (respektive na příslušný stavební úřad), kde ve většině případů mají zpracovaný územní plán. V územním plánu se přesně určují možnosti využití pozemku v daném území (zda lze na daném pozemku stavět a jaké jsou zde regulativa – co se zde může stavět). Stejně tak důležité je ověřit si možnost napojení na inženýrské sítě a jejich kapacitu u správců jednotlivých sítí (elektřina, voda, plyn, kanalizace).
Chtěla bych pronajmout svůj byt. Jak ale získám jistotu, že nájemce bude platit řádně a včas?
Opravdová jistota, že nájemce bude platit řádně a včas neexistuje. Mnoha komplikacím však lze předejít uzavřením kvalitní a důsledné nájemní smlouvy. Je dobré si sjednat nejkratší možné (avšak zákonné) výpovědní lhůty v případě nedodržení povinností vyplývajících z nájemní smlouvy. Vhodné je si rovněž získat reference o nových nájemnících, zajistit si 2-3 měsíční vratnou kauci, která slouží jako ochrana proti zničení vnitřního vybavení či neplacení nájemného. Rovněž je vhodná občasná kontrola stavu bytu.
6 nebezpečí, na které si dát pozor při koupi či prodeji nemovitosti
1. Popis nemovitosti
Při prodeji nemovitosti se stává, že smlouva špatně označuje, co se vlastně prodává. Nestačí napsat jen poštovní adresu prodávané nemovitosti, ale její přesné označení podle údajů v katastru nemovitostí. Výpis z něj stojí 100 korun přímo na katastru nebo 50 korun na pobočkách Czech point.Smlouva by neměla zapomenout také na prodej pozemků, na kterých dům stojí, včetně přístupových cest.
2. Špatný stav bytu
Při koupi novostavby i starší nemovitosti je stejně důležité zkontrolovat, v jakém stavu byt nebo dům je. Nestačí jen, že hezky vypadá a má velké pokoje. Pokud je v koupelně plíseň, kohoutky kapou a do kotelny vás majitel nezavedl, může to znamenat, že vás kromě koupě nemovitosti čeká rozsáhlá rekonstrukce. Jistotou je návštěva nemovitosti s architektem nebo zkušeným nezávislým stavitelem. Přemýšlejte, jak se může za několik let změnit okolí.
3. Zapomenuté daně
Peníze získané prodejem nemovitosti daní stát hned dvakrát. Prodejce musí příjem z prodeje započítat do svého daňového přiznání a zaplatit daň z příjmů. Kromě toho musí prodávající zároveň zaplatit tříprocentní daň z převodu nemovitosti. Její výše daně se vypočítává z prodejní ceny nebo z ceny, kterou určí soudní znalec. Používá se ta, která je vyšší. Daň ze zisku nemusí platit ten, kdo v prodávané nemovitosti prokazatelně alespoň dva roky bydlel, případně ji vlastnil nejméně pět let.
4. Smluvní pokuty
Sankce začleněné do kupní smlouvy slouží k ochraně obou stran před nefér chováním. Mohou ošetřovat například situaci, kdy prodávající nezaplatí daň z převodu nemovitosti. Protože smlouvu o koupi nemovitosti většinou připravuje realitní kancelář nebo právník prodejce, měl by si kupec dát pozor, aby sankcím nečelil pouze on. Sankce by měly být sjednány na obou stranách. Prodávající by například měl nést odpovědnost za zatajená věcná břemena.
5. Hotovostní platba
Placení nemovitosti by mělo probíhat vždy bezhotovostně - tedy převodem z účtu na účet. Ideální je uložit peníze u notáře či advokáta. Ten poukáže část kupní ceny, když je smlouva podepsána. Další část pošle poté, co je kupující zapsán do katastru jako vlastník. Tato služba stojí sedm až deset tisíc korun.
6. Neoficiální cena
Prodej nemovitosti za jinou cenu, než je v prodejní smlouvě, je nezákonné a pro nového majitele nevýhodné. Při dalším prodeji totiž bude muset zdanit rozdíl mezi cenou, kterou zaplatil a za kterou nyní nemovitost prodává.
S manželem jsme koupili rodinný dům na hypotéku a domek je zatížený zástavou. Máme finanční potíže a z toho důvodu uvažujeme o jeho prodeji. Můžeme ho prodat, když na něm vázne zástavní právo ve prospěch banky?
Ano, v tomto případě je však nutné oslovit banku (v jejíž prospěch je nemovitost zastavena) a vyžádat si aktuální výši závazku z nesplaceného úvěru k datu předpokládaného prodeje.Stanovisko by mělo obsahovat i potvrzení banky, že po uhrazení závazku z úvěru dojde k výmazu zástavního práva.
